上海6月二手房报告:成交稳中略降 涨幅三度收窄

2019-07-11 10:13:44

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2019-07-11
  • 报告类型:正规彩票网站app报告
  • 发布机构:上海房产之窗二手房

  2019年6月,上海房产之窗二手房指数为3931点,比5月上升5点,环比上涨0.11%,涨幅缩小0.11个百分点,连续第三个月收窄;同比上涨0.08%。6月,二手房指数环比连续第四个月上涨;同比止跌回升,结束十五个月的同比下跌走势。

  6月,上海二手住宅成交套数为21740余套,环比下降6.76%,同比上升42.15%;以成交面积计,环比下降6.81%,同比上升39.67%。截至6月底,全市二手住宅挂牌量为65558套,环比下降0.40%;同比下降22.69%。2年内挂牌量持续下降。

  今年上半年正规彩票网站app进入稳定周期后,以正常年份月均2万套以上水平成为常态。1月开局成交量即现扩大走势;2月受春节长假影响,成交量为上半年低点;3月成交量创下“沪六条”执行以来29个月的新高;4、5、6三个月逐月下降,但均站稳2万套以上关口。上半年二手住宅累计成交12.22万套,同比2018年上半年上升51.18%。

  6月正规彩票网站app表现:一、尽管6月一手住宅成交环比上升4.31%,二手住宅成交环比下降6.76%,但二手房客户分流并不明显,二手房在于选择空间大,配套完善,现房。

  二、进入6月,正规彩票网站app交易节奏有所放缓,上半月成交10110余套,比5月下半月下降25.28%;6月下半月成交11620余套,比6月上半月上升14.93%。上下半月成交表现均衡。

  三、价格走势出现少见的城区趋同。经统计:全市130个板块中,上涨板块占比由上月的59.23%缩小为44.62%;下跌板块占比由上月的23.85%扩大为28.46%;持平板块占比由上月的16.92%扩大为26.92%。以城区统计,依次为中心城区(成交占比32.85%)总体价格上涨0.11%;新兴城区近郊(成交占比58.19%)总体价格上涨0.10%;新兴城区远郊(成交占比8.96%)总体价格上涨0.08%;三者走势趋同。以环线统计,内环内总体价格上涨0.10%,内外环间上涨0.13%,外环外上涨0.07%。

  四、成交量走势统计:全市130个板块中,80个下降,50个上升。以城区统计,中心城区下降3.22%,近郊城区下降7.75%,远郊城区下降6.34%。以环线统计,内环内成交下降2.70%,为2800余套;内外环间成交下降5.24%,为8180余套;外环外成交下降7.52%,为10750余套。以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比63.13%;300-500万元房源成交占比23.91%;500万元以上房源成交占比12.96%。以面积段统计,七个面积段成交量全面下降,具体为,50平方米以内、200平方米以上房源,成交降幅最小,分别下降0.63%、0.56%;70-90平方米、110-140平方米房源,成交降幅最大,分别下降10.41%、8.93%;50-70平方米、90-110平方米、140-200平方米房源,成交分别下降6.94%、4.09%、1.45%。

  五、全市普通住宅成交14760余套,非普通住宅成交6980余套。普通住宅与非普通住宅成交比例,全市为2.11:1,内环内为1.80:1,内外环间为2.07:1,外环外为2.24:1。

  六、全市成交TOP10板块中,中心城区板块2个,新兴城区近郊7个、远郊1个。近郊的闵行浦江、浦东三林、浦东周康以558套、498套、453套分列前三位;远郊的金山新城以391套列第六位;中心城区的静安彭浦、浦东陆家嘴以384套、378套列第七、八位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区近郊,内中环间2个、外郊环间7个,郊环以外1个,宝山罗店的罗店新村宝欣苑以123套位居榜首。

  2019年上半年,全国房地产调控政策发布251次,其中6月发布46次。上海目前并无新政出台,仍为从严落实现有的房地产限购、差别化信贷、监管政策,正规彩票网站app走势呈现稳定。

  内环成交势头居前

  6月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)总体价格上涨0.11%,环比缩小0.16个百分点;其中内环内上涨0.10%,环比缩小0.24个百分点。浦东内环内上涨0.18%;长宁、虹口均上涨0.15%;静安上涨0.11%;普陀、黄浦均上涨0.10%;杨浦、徐汇分别上涨0.07%、0.06%。中心城区全部65个板块中,29个上涨,下跌与持平均为18个。上涨板块如杨浦黄兴公园、普陀武宁、长宁动物园、徐汇长桥,价格分别上涨0.67%、0.62%、0.54%、0.41%。下跌板块如虹口凉城、徐汇田林、静安新客站、静安彭浦,价格分别下跌0.33%、0.26%、0.21%、0.16%。

  6月,中心城区成交量环比下降3.22%,为7140余套。其中内环内成交量下降2.51%,为2800余套,是全市降幅最小的区域。中心城区所统计的七个面积段环比成交五降二升,其中,下降面积段中,200平方米以上、140-200平方米分别下降15.05%、11.20%,为70余套、310余套;50-70平方米、90-110平方米房源均下降6.81%,为1920余套、580余套;110-140平方米房源成交环比下降1.78%,为550余套。上升面积段为70-90平方米、50平方米以内房源,分别上升0.26%、0.30%,为1000余套、2670余套。从中心城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,分别为内环以内30个、内中环间33个、中外环间板块30个、外郊环间7个。各环线成交最多的小区为,内环内的中远两湾城、内中环的曹杨五村、中外环间的阳光建华城、外郊环间的桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区44个,环比减少4个。成交领先的桃浦一村、密云小区东区、鞍山四村、竹园新村,分别成交23套、22套、21套、20套,学区房成交热度依旧远高于普通小区,以45平方米以内、总价350万元以内的一室户挂户口型房源成交最多,热门购房集中在浦东、杨浦。三、中大面积段房源成交小区中普陀、浦东较为热门,普陀武宁的中原两湾城、真如的金沙雅苑,分别成交27套、16套;浦东花木的万邦都市花园、陆家嘴的菊园,分别成交11套、10套。案例显示,100-120平方米、700-900万元的大二室、小三室户型受到区域内改善客青睐。四、大面积房源成交量集中小区在浦东的板块,为中心城区大面积改善最为活跃的区域,陆家嘴的世茂滨江花园、花木的香梅花园、联洋的仁恒河滨城分别成交11套、10套、10套,套均面积在140-180平方米、套均总价为1000-1400万元。

  内环内各区成交五降三升,降幅最大的为长宁、静安的内环板块,分别下降19.09%、15.53%,为190余套、310余套;其余如徐汇、普陀、虹口的内环板块,分别下降6.32%、4.89%、3.29%,为320余套、170余套、320余套;上升板块浦东、杨浦、黄浦内环,分别上升6.69%、4.70%、1.43%,为870余套、310余套、280余套。七个面积段六降一升,其中50平方米以内房源成交上升9.93%,为1050余套;其余面积段均下降,降幅前三的为140-200平方米、50-70平方米、90-110平方米房源,分别下降16.88%、11.61%、10.07%,为190余套、580余套、240余套。表明除低总价刚需、初级改善外,其余需求均下降。从板块表现看,成交环比上升的内环板块11个,升幅前三的为浦东洋泾、黄浦打浦桥、静安江宁路,分别上升20.83%、18.18%、15.71%,为170余套、130余套、80余套。案例显示,三板块均临近核心商务区,且配套小学学区热门度较高,购房者改善及学区需求叠加,带动中大面积商品房成交放大,其中110-140平方米房源均出现了四五成的增长。

  6月,新兴城区近郊价格总体上涨0.10%,环比缩小0.03个百分点;远郊价格总体上涨0.08%,环比缩小0.15个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别上涨0.08%、0.05%、0.15%;松江、嘉定、青浦价格分别上涨0.09%、0.07%、0.07%;含较多远郊板块的金山、崇明价格分别下跌0.11%、0.05%,奉贤下跌0.09%。新兴城区全部65个板块中,29个价格上涨、19个下跌、17个走平。上涨板块如嘉定南翔、青浦赵巷、宝山大场、闵行七宝,价格分别上涨0.62%、0.57%、0.48%、0.37%。下跌板块如松江泗泾、闵行颛桥、浦东唐镇、嘉定安亭,价格分别下跌0.42%、0.35%、0.33%、0.25%。

  近郊城区成交量环比下降7.75%,为12650余套,是降幅最大的城区,所统计的近郊城区中,八降一升。成交下降前三的区域,为青浦、宝山、奉贤近郊,分别下降16.35%、14.89%、10.39%,为870余套、2430余套、560余套;嘉定近郊唯一上升,上升0.34%,为890余套。新兴城区近郊七个面积段五降二升,其中,大面积段房源均现上升,200平方米以上、140-200平方米房源分别上升9.33%、2.31%,为240余套、440余套;下降的面积段中,降幅前三的为70-90平方米、110-140平方米、50-70平方米房源,分别下降11.90%、8.91%、7.74%,为3900余套、1200余套、3450余套;其余50平方米以内、90-110平方米房源,分别下降4.53%、3.11%,为1410余套、1900余套。综上可见,新兴城区主力面积段成交均明显下滑,各类刚需、改善释放趋缓。而大面积段房源成交出现上升,主要为大平层及别墅,但成交套数仅占近郊5.38%,对近郊价格影响不大。从板块成交走势看,青浦重固、松江佘山升幅最大,环比上升27.27%、26.87%,为20余套、80余套,两板块位置较为偏远,成交价格均出现3%-5%的降幅,板块内成交以250万元左右、90平方米以内的再上市动迁房为主;而成交降幅领先的金山亭林、松江九亭,环比下降32.56%、31.43%,为20余套、160余套,成交案例显示,板块内房源价格普遍下跌2%-3%,亦难以吸引买家出手。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区69个、中外环间24个、内中环间7个。成交排名前三的均为外郊环间小区,新凯家园、馨佳园、崧泽华城均为动迁房再上市,以70平方米左右、总价200万元左右的房源成交最多,买家多为初次购房者、市区改善客,所在的松江泗泾、宝山顾村、青浦赵巷板块价格分别下跌0.42%、0.13%、上涨0.57%。内外环间成交领先小区,如内中环间的三林世博家园,为动迁房再上市,买家多为刚需、初级改善客,对价格敏感度高;中外环间的大华锦绣华城,为次新商品小区,二室户型总价多在600万元以上,为中级改善小区,买家更关注房源品质。两小区均位于浦东,所在的三林、北蔡板块,价格分别下跌0.13%、上涨0.33%。

  远郊城区成交量环比下降6.34%,为1940余套。全部11个板块中10降1升;价格表现4涨5平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城,成交占比远郊的51.96%,分别为390余套、350余套、260余套,价格分别为上涨0.16%、持平、上涨0.28%。统计显示,三板块内成交以180-220万元、80-90平方米的二室户型房源为主,买家不少为附近工作或首次置业者,青睐次新商品房,卖家让价3%左右较多。远郊城区中仅奉贤海湾成交上升,上升33.33%,为130余套,价格持平。成交案例显示,海湾板块中明城新村小区成交39套,为动迁房集体转让,并非正规彩票网站app个人买家需求升温。成交下降板块中,金山朱泾、枫泾降幅最大,环比下降22.95%、18.42%,为90余套、30余套,养老、度假型需求降温,本地客无力支撑,成交下降。

 价涨板块超过四成

  6月,全市130个板块中,价格上涨板块58个,占比44.62%;下跌板块37个,占比28.46%;持平板块35个,占比26.92%。

  价格上涨板块58个,比上月减少19个,价格总体上涨0.39%,环比缩小0.03个百分点。上涨板块中,中心城区29个,新兴城区近郊25个,远郊4个;32个板块价涨量跌,26个板块量价齐升。其中成交降幅居前的多在新兴城区,如松江九亭、宝山罗店,分别下降31.43%、28.04%,为160余套、340余套,价格分别上涨0.51%、0.67%。上述两板块中,主力面积段的50-90平方米房源成交出现大幅下滑,分别环比下降35.05%、31.87%。调查显示,两板块内成交主力为再上市动迁房,一些卖家见前期正规彩票网站app成交畅通,试探提价,但刚需客对价格敏感度高,成交随之明显减速。中心城区成交降幅较大的如浦东联洋、虹口北外滩,分别环比下降24.56%、18.92%,为40余套、30余套,价格上涨0.19%、0.41%。上述两板块同样出现了各面积段成交普降的情况,案例显示,浦东联洋作为高端改善板块,板块内成交主力为110-200平方米的中大户型房源,环比下降50%;虹口北外滩成交以70平方米以内房源为主,成交环比下降36.36%。表明两板块随着价格上涨,同样出现了需求减速的情况。量价齐升板块如浦东洋泾、嘉定南翔,成交环比上升20.83%、18.49%,均为170余套,价格分别上涨0.37%、0.62%,其中嘉定南翔改善需求出现明显上升,90平方米以上房源环比上升71.79%,各类改善需求活跃;浦东洋泾以中小面积段学区房成交为主,70平方米以内房源成交上升21.35%。综上显示,量价齐升板块在差异化需求影响下,带动板块升温,改善型大面积房源以及学区房对量价走势影响明显。

  价格持平板块35个,环比增加13个。其中,中心城区18个,新兴城区近郊12个、远郊5个。价格持平板块成交21降14升,成交升幅前三的为奉贤海湾、松江佘山、普陀曹杨,分别环比上升33.33%、26.87%、12.82%,为130余套、80余套、80余套。从成交案例看,奉贤海湾、松江佘山70平方米以内小户型房源成交集中,分别上升66.67%、62.50%,低预算、首套客类型买家需求上升;普陀曹杨70-110平方米房源成交上升83.33%,改善需求活跃。成交降幅前三的长宁新华路、静安曹家渡、宝山大华,分别环比下降28%、26.51%、26.16%,为50余套、60余套、120余套。上述三板块内各面积段成交以下降为主,大多出现了三至五成的下降,但其中的中大面积段房源反现上升,表明部分改善需求依然活跃,如宝山大华140-200平方米房源,成交环比上升12.5%;长宁新华路140平方米以上房源,成交环比上升100%;静安曹家渡110-140平方米房源,成交环比上升37.50%。上述三板块地理位置优越,改善客集中,需求呈现总体下降,但部分挂牌价格表现坚挺。

  价格下跌板块37个,环比增加6个,价格总体下跌0.20%,环比缩小0.11个百分点。下跌板块分布均衡,其中,中心城区18个,新兴城区近郊17个,远郊2个,价量齐跌板块28个,价跌量升板块9个,增量集中在价量齐跌板块。价量齐跌板块中,中心城区如静安新客站、长宁虹桥路、静安彭浦,分别环比下跌24.56%、21.65%、14.48%,为120余套、250余套、380余套,价格分别下跌0.21%、0.12%、0.16%;新兴城区板块如浦东川沙、青浦新城、闵行颛桥,分别环比下跌17.53%、17.01%、14.93%,为240余套、320余套、180余套,价格分别下跌0.25%、0.16%、0.35%。综上表明,中心城区及新兴城区的一些板块,均出现了降价也未能奏效的情况,且随着需求萎缩,价格下跌板块随之扩大。价跌量升板块中,成交升幅均不大,前三位均在近郊板块,青浦重固、闵行吴泾、浦东唐镇,成交环比上升27.27%、13.95%、13.51%,为20余套、90余套、120余套,价格分别下跌0.24%、0.26%、0.33%。上述三板块由于均处近郊偏远区域,价格让步仅刺激刚需客出手。中心城区价跌量升板块如徐汇田林、杨浦东外滩,成交环比上升8.46%、4.22%,为290余套、170余套,价格分别下跌0.26%、0.08%。上述两板块中70平方米以内房源成交稳定,田林140-200平方米房源成交环比上升100%,东外滩打破上月零成交,本月成交6套,两板块内仅豪宅成交上升。

  上海房产之窗二手房指数报告指出,6月上海二手住宅成交环比下降6.76%,为连续第三个月成交量下降,仍站上逾2万套的正常年份月均水平。正规彩票网站app成交呈现逐渐收缩的特征,但未因传统旺季结束而出现大幅下降。从价格走势看,连续第四个月出现上涨,但涨幅连续三个月收窄;中心城区及新兴城区近郊、远郊涨幅相近,均接近全市整体涨幅0.11%的水平。量价企稳是当前正规彩票网站app的主基调。

  6月是夏季传统淡季起始,以50平方米以内房源为代表的刚需,夯实本月的正规彩票网站app基础,尤其是中心城区成交势头连续,走出了淡季不淡的行情。中心城区小户型成交坚挺,新兴城区大户型成交持续,正规彩票网站app行情稳中略降。接踵而来的7月,成交量能否延续当前水平,新兴城区的走势或是关键。

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