[克而瑞]2019年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100

2019-10-08 11:19:12

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-10-08
  • 报告类型:月度排行榜
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  三季度土地正规彩票网站app形势较二季度更加严峻,成交量同环比跌下跌,溢价率持续回落。百强房企拿地同样保持谨慎,4成企业拿地销售比低于行业平均。

☉ 文/克而瑞研究中心

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  榜单解读

  “前言:三季度土地正规彩票网站app形势较二季度更加严峻,尽管9月份不乏优质地块出让,但仍未能阻止正规彩票网站app热度进一步下滑,全国土地正规彩票网站app平均溢价率跌至7.7%,接近2018年末水平。与土地正规彩票网站app变化同步,9月份企业拿地态度保持谨慎,百强房企拿地销售比0.38,较8月末再降3个百分点,其中4成房企拿地销售比不足0.3,另还有3成房企本月未拿地,谨慎态度可见一斑。区域选择上,聚焦二线的大方向未变,但整体脚步有所放缓,环核心城市周边三四线依旧是房企布局的重心。结合房企自身销售和正规彩票网站app环境两方面因素来看,四季度大多房企任务重心会在销售上,正规彩票网站app力度还会进一步下滑;对于确实有较大纳储需求的房企而言,建议通过多元化的拿地方式增加土地储备,降低拿地成本及风险。

  01

  溢价率持续下探,9月土地正规彩票网站app低位运行

  截止9月26日,成交300城成交总建面15648万平方米,同环比分别下降18%和8%。总体来看,土地正规彩票网站app延续低位运行状态,溢价率已经连续5个月下调,9月份300城平均溢价率下滑至7.7%,接近去年正规彩票网站app最冷期间水平。

用地

 02

  货值集中度进一步上行,20强房企占比超6成

  截止至2019年9月末,销售百强房企的新增货值达7.2万亿,相比8月末上涨11%,已有24家房企年内新增货值突破1000亿元,中骏、奥园本月也迈入新增货值千亿阵营。

  龙头房企的货值优势仍然显著,销售TOP10房企新增货值占45%,较上月上涨3个百分点,20强房企的新增货值占比则达到63%;对比销售集中度来看,前30强房企的新增货值集中度均高于销售集中度,意味着未来TOP30房企正规彩票网站app份额仍有增大的空间。

货值

 03

  百强拿地销售比降至0.38,龙头房企保持理性

  百强房企拿地态度保持理性,拿地销售比下降3个百分点至0.38。分梯队来看最为理性的是10强房企和31-50名的房企,虽然均较一季度有所提升,但两个梯队1-9月拿地销售比分别为0.36和0.33,低于行业平均。

  而销售在11-20与50-100这两个梯队的拿地销售比为各梯队中最高,且一直都保持高位稳定,一方面是扩大规模、提升行业地位的需要,另一方面体现出中小房企正规彩票网站app压力比较大。此外销售TOP21-30房企拿地销售比逐季上升迅速,整体实力雄厚。

房企

  龙头房企正规彩票网站app则更为谨慎,反映在拿地单价上,TOP10房企1-9月份新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企业来说,拿地同时还应该注意控制成本,保证盈利空间。

房企

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  华润、龙湖、中梁等纳储相对积极,销售转化率将成为制胜关键

  房企正规彩票网站app谨慎一方面是受到正规彩票网站app预期向下、融资收紧等外部环境的影响,另一方面也是源于企业自身的土储结构和土储总量的考量。

  结合刚刚发布的2019年上半年总土储数据来看,规模房企中恒大、融创、绿地等前9月拿地销售比低于百强平均值,拿地收缩背后是其总土储充裕的保障,三家企业2019年上半年总土储货值去化周期均在5.2年左右,高于行业平均4.2年,但又维持相对合理水平。

  总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均,因此行业周期下行之际谨慎正规彩票网站app并不会对未来业绩造成影响。

  1-9月仍有一部分房企拿地相对积极,既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业,拿地销售比在0.6左右,显著高于行业平均,也有一些千亿房企如中梁、融信等,拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足,是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。

  值得警惕的是,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。

  当然,土储并未越多越好,可以看到已有一些土储去化较长的房企在前9月放缓了拿地脚步,例如合生创展、北辰实业等,主动的调整节奏、聚焦货值转化率上,业绩增长的空间犹在。

房企

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  二线正规彩票网站app热度趋于理性,长三角三四线受青睐

  1-9月百强房企新增土储中一二线和三四线的占比几乎旗鼓相当,较去年全年而言,二线城市占比提升近6个百分点,可以看出,在行业调整过程中企业正规彩票网站app更聚焦于高能级城市。

  但从各季度的走势来看,回归二线虽然带动上半年部分二线城市土地正规彩票网站app快速升温,二季度百强房企二线正规彩票网站app占比一度高达48%,较三四线高出2个百分点。但三季度以来,在二线城市地价短暂攀升后之后,企业正规彩票网站app也趋于理性,二线城市拿地步伐也有所放缓。

房企

  区域层面,得益于土地供应量充足,中西部一直是百强房企拿地最多的区域,1-9月销售TOP100企业在中西部正规彩票网站app占比接近37%,较热度第二的长三角高出8个百分点,从前9月百强房企正规彩票网站app最青睐的TOP10城市中可见一斑,半数均来自中西部,例如武汉、重庆、昆明等。

  值得注意的是,在三季度,虽然百强房企最热衷正规彩票网站app的三四线依然是南通、佛山、徐州等环核心城市圈的城市,但在二线城市的选择上,杭州、南京等长三角城市格外受房企青睐。

房企

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  四季度房企正规彩票网站app将趋紧,控制土地成本成关键

  预计四季度企业正规彩票网站app将继续保持理性和谨慎,是否“逆周期”抄底拿地关键在于价格合理。

  一方面从房企自身来看,截止9月末仅有4成房企完成了年度目标的75%以上,规模房企的目标完成情况不及去年同期,更多的房企还需要在四季度加紧销售。

  另一方面从外部政策、融资环境来看,自从5月发文对房地产相关贷款严格监管以来,7、8月又分别开展了信托公司窗口指导、银行机构房地产业务专项检查等工作,融资环境持续收紧,典型房企的融资总量也随之下降。在这样的宏观环境下,标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度,不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

  当然,对于仍有纳储需求的企业而言,建议拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本,通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。

  而在拿地区域的选择上,大部分三四线城市的正规彩票网站app红利已过,选择有产业、人口支撑的核心二三线城市是较为安全的选择:二线城市如目前快速正规彩票网站app中的郑州、武汉、成都等、三线城市如经济基本面良好、易受到核心城市辐射的佛山、常州、南通等均是前景相对明朗的城市。

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