土拍新规频出 能否浇息正规彩票网站app热情

张志峰2019-07-01 16:14:29来源:国际金融报

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  自2017年下半年开始,“调控”逐渐成为触动地产业内神经的关键词,2018年更是成为史上房地产调控最密集的一年,楼市迎来了真正意义上的寒冬。限价高压之下,房企也开始紧衣缩食,土地正规彩票网站app也因此遇冷,特别是曾经炙手可热、超高溢价获取的地王项目也变成了烫手山芋,陷入两难的尴尬境地。

  然而,步入2019年,随着楼市渐趋稳定,土地正规彩票网站app也逐渐企稳回暖,部分地区甚至出现过热迹象,过百轮竞拍、上百家房企厮杀、溢价率触顶等土拍盛况频发。

  土地正规彩票网站app的过热也引来了监管层面的关注,2019年第二季度,调控政策明显增多,被住建部预警的苏州、合肥、东莞等热点城市纷纷出台政策防止地价走高。在调控政策的加码之下,正规彩票网站app热度现已有所冷却。

  不过,在多位业内人士看来,多地目前出台的各项调控政策在短期内或能有效控制地价上涨,但长期来看或难治本。

  1 地王阴影难消

  步入2019年,在“房住不炒”的大背景下,各地政府纷纷“因城施策”,楼市渐稳。

  吃一堑,长一智。刚刚走出“地王阴影”的房企,即便面对种种诱惑,也不得不慎之又慎。特别是中弘股份与银亿集团的覆灭,给不少中小型房企敲响了警钟。一时之间,坚决“不拿地王”成为了大多数房企的共识,“规模之争”也似乎告一段落。

  上海中原地产资深分析师卢文曦对《国际金融报》记者称,事实上从去年9月份开始,一直延续到今年3月,流拍、底价成交,甚至有地块挂牌七八次仍无人问津的情况就已经屡见不鲜,尤其是在北京、广州等一线城市或者部分强二线城市。

  同策研究院也认为,由于银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响,众多地王尚未开建便已“破发”,难以以盈利方式推盘入市,高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾,让绝大部分地王项目亏本。

  向来信奉“牛市蛰伏,熊市出英雄”的朗诗集团,其董事局主席兼总裁田明于今年3月的业绩会上明确表示,2019年将剥离非地产业务板块,提高公司估值,坚持价值正规彩票网站app,不拿地王。

  对于多数房企的现状,田明用“惶恐不安,左冲右突”来形容。他认为,过去快速拿地开发出货的高周转模式快要走不下去了,大家已经在困局中。朗诗去年就做好了过冬的准备,储备了很多现金,现在就等价值好的机会。

  即便是近年实现“跨越式”正规彩票网站app,销售规模从百亿元一路飙升至1500亿元的旭辉集团,也不得不放慢自身的脚步,不止一次地表明自己对“不拿地王”的态度。

  “面对挑战,旭辉无惧,越是面对巨大利益,才越需要格外谨慎。当其他企业哄抢高溢价地王项目时,我们宁愿选择一些无人问津的地块,也绝不参与其中。”旭辉集团董事长林中在接受《国际金融报》记者采访时表示。

  2 二线城市成主战场

  然而,蛰伏只是暂时的。

  随着楼市“小阳春”的到来,经过短暂沉寂的一众房企自然也不甘寂寞,再加上各个二三线城市人才争夺战进入白热化阶段,土拍正规彩票网站app再次被点燃。

  一时之间,粤港澳大湾区9个城市,南京、苏州、无锡、合肥等长三角城市群以及武汉、西安等中西部二线城市再次成为“兵家必争之地”,过百轮竞拍、上百家房企厮杀、溢价率触顶等土拍盛况频发。

  克而瑞研究院数据显示,4月份以来,土地正规彩票网站app迎来了一波成交小高峰,在供应量回升的带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。杭州土地正规彩票网站app4月涨幅明显,单月成交379亿元,1-4月累计成交总850亿元,高居榜首;西安土地正规彩票网站app趋于火热,规划建筑面积成交1700万平方米,位居首位。

  易居研究院近日发布的报告显示,4月,二线城市土地成交建筑面积环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%;6个月移动平均成交价环比上涨14.1%,涨幅扩大明显,同比上涨9.4%,结束了连续14个月的同比下跌趋势。

  规模房企拿地更加积极。中原地产研究中心统计数据显示,仅4月,就有融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地8家企业拿地金额超过100亿元。单月拿地金额超50亿元的房企多达18家,刷新了近一年多来土地正规彩票网站app的月度记录。

  克而瑞研究中心认为,这一轮土地正规彩票网站app行情从今年4月份开始启动,一方面是房企不想踏空此轮拿地“窗口期”,另一方面也是为今年的业绩增长夯实基础。典型的如中海、绿城等房企,4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上,单月拿地金额几乎超过前三月的一半以上。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,房地产正规彩票网站app拿地看融资,融资难时土地流标多,最近很多城市出现之前流标的土地又成交的现象,这表明融资难度缓解带动正规彩票网站app活跃度提升。不过,房企的资金链分化依然严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,如龙湖、泰禾等,最近拿地较少。

  3 土拍规则“花式”调整

  为遏制地价持续上扬,土拍规则的调整也随之而来。

  6月上旬,处于“风口浪尖”上的东莞出台新规:在网上报价达到上限后,不再接受最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价,终次报价则以“最接近平均价者得”。

  业内普遍认为,东莞土拍新规的落地,很大程度上与土地正规彩票网站app持续火热有关。今年4月,中海地产经过62轮竞价后以14.38亿元力压近30家房企成功夺得东莞万江地块,折合楼面价1.6万元/平方米,溢价率高达75.8%。随后,万江地块再起波澜,多家房企以封顶条件提前锁定地块。5月,东莞地市进一步升温,土拍竞争趋于白热化。

  广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受《国际金融报》记者采访时直言,火爆的土拍场面,让东莞2017年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式(“限地价、竞配建人才房”“限房价、竞地价”)效果尽失。一方面,开发商迅速将价格推至高限,给正规彩票网站app传达的是“地价被低估”的失衡信号,直接引发地价上涨及正规彩票网站app对本期房价和未来房价上涨的预期;另一方面,开发商如此抢地,竞配建和竞自持的约束力大减。

  “除了东莞,今年上半年地市高热的城市还有很多,多个二线城市土地成交溢价率均超20%,其中表现最为突出的当属合肥,前5月溢价率高达79%。另外,南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地正规彩票网站app热度也较高。”克而瑞研究中心分析师马千里分析表示,不少城市住宅正规彩票网站app成交同步放量,这些热点城市也对土拍规则进行了调整。

  对土地拍卖规则的调整,以设置或调整土拍最高价最为常见。其他调整方式还包括对竞拍资格的限制、达到价格上限后的竞得人认定方式以及对拿地后入市标准的限制等。

  以被住房部点名的苏州为例,4月30日,苏州对吴江开发区WJ-J-2019-014地块出让条件进行调整,将正规彩票网站app调整价、网上竞价中止价、一次报价有效区间不同程度地下调,尤其是一次报价有效区间降幅高达18.77%,以遏制地市高热现象。

  不过,在业内人士看来,上述调整方式或也会造成一些问题。例如,近期杭州将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%,但是由于溢价率封顶之后,开发商还可以进入自持比例竞争阶段,这一溢价率指标的下调,或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例,导致销售型住宅供给的减少,反而会进一步加大商品住宅正规彩票网站app的中长期供给压力。

  此外,限制拿地后入市标准的模式虽然可提高房企周转成本,在一定程度上避免地价过快攀高,但也会造成正规彩票网站app出现一段时间的优质商品住宅供应短缺。

  4 治标难治本

  不少业内人士认为,只要中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心不变,地方政府土拍正规彩票网站app的降温“秘诀”会愈发健全。这对于房企而言,除了资金实力外,也考验着其对成本的控制与综合运营能力。

  财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,从当前房企的心态来看,受近期土拍规则调整的影响,拿地方面明显已经趋于保守。不过对于部分城市来说,当前拿地的意向房企数量多、报价频次多,都说明这些城市的土地正规彩票网站app是被看好的,这可以督促房企为了拿地而不断强化自身,转变经营思路。因此,虽然全国正规彩票网站app目前以降温为基调,但不排除到今年第四季度会有所反弹。

  “各类土拍新规在一定程度上可以减少对地价的盲目追高,短期内有助于缓解地市高热现象,但并未对正规彩票网站app长期走向产生实质性作用。”在克而瑞研究中心分析师看来,被挡在门外的企业仍然希望入场,地价上涨诉求也不会因为土拍规则的调整而消弭,与此同时,“竞配建”等模式更是会进一步加剧商品住宅正规彩票网站app的供求矛盾。

  业内人士认为,归根到底,房地产正规彩票网站app维系平稳、健康的根本原因还是在于合理的供求关系,土拍规则的调整毕竟只是治标不治本。要维持地价的平稳,关键还是要适度加大土地供应,使得土地正规彩票网站app供求关系处于平衡区间,才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

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